Encontrar la vivienda de tus sueños es emocionante, pero esto significa adquirir nuevas responsabilidades. Muchos compradores olvidan presupuestar los gastos notariales y, al momento de firmar, se llevan esta gran sorpresa. En esta guía te explicaremos de forma sencilla qué son los gastos notariales, cómo se calculan y quién debe pagarlos, para que puedas comprar tu nuevo apartamento o casa con total tranquilidad financiera y sin sorpresas de última hora.
Ten en cuenta:
- Presupuesto clave: Debes calcular entre un 2% y un 3% del valor de tu inmueble para cubrir todos los trámites legales.
- Gastos compartidos: Los gastos notariales se dividen en partes iguales (50/50) entre el comprador y la constructora.
- Costos adicionales: Como comprador, también asumes los gastos de Beneficencia y Registro.
¿Qué son los gastos notariales y en qué momento se pagan?
Los gastos notariales son los costos que debes pagar a una notaría por el servicio de formalizar legalmente la compra de tu propiedad. El valor final incluye valor de las escrituras, notariado y registro del inmueble. La Escritura Pública, el cual certifica ante el Estado colombiano que tú eres el único dueño del inmueble.
Una vez que has terminado de pagar tu cuota inicial y el banco ha aprobado tu crédito hipotecario, la constructora te cita a la notaría para firmar las escrituras. Es en ese momento exacto, debes realizar el pago de estos derechos.
¿Cuánto cuesta la escrituración de un inmueble?
Para que no te lleves sorpresas, es vital conocer el comportamiento de estos cobros. Aunque el valor exacto depende del precio total del inmueble, la ley colombiana establece unos porcentajes fijos que rigen el mercado:
- Derechos Notariales: Equivalen aproximadamente al 0.54% del valor total de la venta del inmueble.
- Impuesto de Beneficencia: Es un impuesto departamental que suele rondar el 1% del valor de la propiedad.
- Impuesto de Registro: Se paga a la Oficina de Instrumentos Públicos para que la escritura quede registrada. Cuesta alrededor del 0.5% al 1%.
Retención en la Fuente: Es un impuesto del 1% sobre el valor de la venta, pero ojo, este recae exclusivamente sobre quien vende.
Análisis práctico: Si compras un apartamento de $200.000.000 COP, debes tener ahorrados en promedio entre $4.000.000 y $6.000.000 COP exclusivamente para los trámites de escrituración y registro.
¿Qué paga el comprador y qué asume la constructora?
Una de las mayores dudas al comprar vivienda nueva es saber quién paga qué. La buena noticia es que la ley es muy clara y protege a ambas partes distribuyendo las cargas financieras:
Tipo de Gasto / Impuesto | ¿Quién lo paga? | Porcentaje aproximado a pagar |
Gastos Notariales (Escrituración) | Se divide 50% y 50% | Comprador asume ~0.27% y Vendedor ~0.27% |
Impuesto de Beneficencia | 100% el Comprador | ~1% del valor del inmueble |
Impuesto de Registro | 100% el Comprador | ~0.5% al 1% del valor del inmueble |
Retención en la fuente (Retefuente) | 100% la Constructora | 1% del valor del inmueble |
Checklist rápido para proteger tus finanzas:
- Creer que los subsidios cubren los gastos notariales: Los subsidios del gobierno o Cajas de Compensación aplican solo para la cuota inicial o el crédito, no se pueden usar para pagar la notaría ni el registro.
- No ahorrar el 3% extra: Muchos compradores gastan todos sus ahorros en la cuota inicial. Siempre aparta entre un 2% y un 3% del valor total de la propiedad para estos trámites.
- Confundir gastos de escrituración con gastos de hipoteca: Si compras con crédito, el banco también te cobrará unos pequeños gastos notariales extra por constituir la hipoteca sobre el inmueble.
- Revisa nuestro simulador: te invitamos a usar nuestro simulador de gastos notariales y así podrás tener un estimado de lo que será este valor.
Comprar un inmueble es el paso financiero más importante de tu vida, y entender los gastos notariales es la clave para llegar a la meta sin estrés. Presupuestar desde el día uno ese porcentaje extra para las escrituras, la beneficencia y el registro te garantizará una entrega de llaves fluida.
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